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从中央公园价格战窥探楼市投资的逻辑_焦点信息
发布时间：2023-04-25 22:06:35 文章来源：谭谈重庆楼市2050
这两天，中央公园的国浩白屿林项目火了，半天卖了3栋楼，当天要买房的客户要排队等一个小时才可以进售房部

这两天，中央公园的国浩白屿林项目火了，半天卖了3栋楼，当天要买房的客户要排队等一个小时才可以进售房部。

这个楼盘确实也值得买，中央公园一环核心位置，品质小高层，光感玻璃立面，颜值耐看，只要 建面一万五左右 的价格，相较隔壁鲁能泰山七号的二手房价格也是有倒挂的，价格相当有诱惑力。


(相关资料图)

让本来平淡的重庆楼市泛起了一些涟漪，这也说明一个道理，再差的市场，只要你产品足够好、价格足够到位，依然有需求，没得需求也能激发需求。

更关键的是，这是第3个加入中央公园价格战的楼盘，第一个是朗诗熙樾府，建面1.6的单价买精装洋房，还送车位；第二个是象屿光海，总价149万就可以买建面99的精装洋房，甚至不限楼层单元，还炒作可读西大附中。真的一个比一个狠。

号称宇宙中心的中央公园何以至此？

那些被大V忽悠着到中央公园买房的外地炒房团， 感觉又要站岗了 ，想着也真是坏，其实这对重庆并不友好，还是要让外地投资者赚钱才行呀，长此以往形成在重庆投资买房就是个坑的印记就不太好了。

可是我们也要反思一下，为什么这两年在中央公园买房投资容易踩坑呢？仅凭自己的一些感觉，来给点评论，仅供参考，来解释一下其后的一些逻辑。

01

中央公园大的配套已然落地，后续利好空间有限

跟炒股一样，利好都已确定了，你还要往里面冲，很容易买在高位。中央公园经过10多年的发展，亚洲第一大公园已经修好了，ZF部门也已进驻，360万方商业也已成型，该有的学校也都已进来了，轨道也差不多了。利好兑现成利空，差不多就这样了，你还要未来有多大的升级，有多大的空间？

02

高端产业较匮乏，接盘侠有限

产业这个点很容易被大家忽视，产业背后对应的是人口，有高端产业才能留住高端人才，未来的接盘者才能支撑更高的溢价力。

但是中央公园周边的高端产业是比较匮乏的，或者不太集中。无法形成像照母山周边的光电园、互联网产业园那么大的规模效应。中央公园周边的产业有空港的航空等产业，有数据谷、水土、悦来那边的一些产业，但是说实话，规模都不大，也没有特别大的公司入驻，而且这些区都是新区，都有大量住宅供货，会 分化中央公园的购买力 。

房价背后的关键是人，中央公园也许未来可期，但目前这个产业的聚合规模效应并未形成。

我们看成都最火的高新南区和天府新区也可以得出类似的结论，这些板块聚集成都大量高新企业，金融城大量大厂云集。集聚人才，他们有旺盛的购买力去支撑高房价。

03

距离解放碑超20公里，与传统核心区相距太远

虽说重庆四大山脉，两江四岸，将重庆切分成多组团多中心。但城市无论如何发展，社会需要交换，需要交流，真实的交换才会产生价值。各个板块不可能相互之间完全阻隔，经济不互动，国与国之间尚且需要经济交换，不然再强大，闭关锁国终不会强大，更何况板块与板块之间。

重庆这么多年发展，永恒的中心，有且只有一个，那就是两江交汇——朝天门。那些距离核心越远的位置，无论规划如何优秀，都会受这一条定律所牵绊， 原则上越远，风险越大 。

这也许就是能解释，为什么中央公园发展这么多年了，入住率依然不太高的原因之一。

04

天量供应，高地价

中央公园最近几年可以说是持续霸榜重庆楼市。无论是土地供应量，还是成交量都是第一。供应量不可谓不大，东西南北同时开弓，连空港也叫中央公园。

还有一点很尴尬的是， 楼市的火热顶点恰遇中央公园的配套兑现顶点， 这带来的结果是，21年一大堆高价地几乎都出自中央公园， 一大批开发商高位站岗！

如此才导致当下，这些开发商也是骑虎难下，被逼要打造 高品质物业去博取溢价 ，而另一边确实较早拿地和晚拿地的开发商地价要便宜5000-9000+（保利21年高峰期地王价15711，保亿22年低谷期中央公园楼面价6300，价差高达9411，一倍多的差距！）

这些低价地的楼盘有足够的利润空间去抢占市场，就算跟高价地同品质打造，空间利润依然丰厚！如果打不过，那咱就比价格？

你让那些高价地的开发商怎么玩？只有2种选择， 要么以时间换空间，要么割肉！

在中央公园新房存量依然较大的基数下，未来中央公园各个楼盘的博弈手段一定会层出不穷，我们可以继续坐观好戏。

但是同时，马上4月底重庆就要首次土拍，其中有一块是中央公园的地，也值得我们期待一下，但是如果以这套逻辑来看，可能要十分火热也很难。

综上，我并不是在给中央公园泼冷水，中央公园未来依然可期，但是原则上自住大于投资，除非有极低价格优势可以博一把，同时要放弃对学区的过份信仰， 不要为学区支付过高的溢价 ，那样风险更大。

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