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这几年以来，我们一直经常讨论房产税的话题。有很多城市确实也做了房产税的试点，但是确实房地产税并没有大面积的推开。此前的节目我们也多次分析过，房产税有非常多的麻烦，比如说存量房这么多，你去征房产税，老百姓交不起怎么办？以及现阶段房地产税对经济有没有打压？

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包括前一阵子高层就有人讲话说，我们等到下一阶段经济形势好转之后，可能还要重新讨论房产税这个话题。咱们这么讲吧，就跟延迟退休一样，我们都认可延迟退休和房产税，这是两个迟早要到来的事物。只不过如何去进行延迟退休，如何去征收房产税，这是很麻烦的，要做非常多的思考。

尤其是还有一位专家指出，我们未来征房产税有没有可能搞这个交易中征税？什么意思呢？今天征房产税有一个很困难的地方，就在于大多数老百姓的房子是要住很多年的，而且随着年份的增长在不断增值，这样就会产生大量的人是交不起房产税的。

比如说北京有一对老夫妇，人家可能一个月就挣几千块钱、不到一万块钱工资，房子可能是早年间单位分的，或者说二十年前北京房价低的时候买的。当时他那套房子可能价值就说一百万，现在房子价值可能得一千万，一千万为基点，哪怕是百分之二的房产税，一年就得征二十万。人夫妻俩工资加一块可能都没有二十万，那么对于这对夫妇来讲，不征房产税的时候虽然他们也坐拥千万的房产，但是他们过的也是普通人的生活，挣的也就是几千块钱，不到一万的工资，有一套自己的房子而已。现在你要征房产税，人家根本就交不起，难道要让他们卖房吗？

所以有专家就提出我们有没有可能这样？如果这个房子你是长线持有的，你是一直在房子中居住的，你买的时候可能一百万，十年后变成五百万，二十年后变成一千万，你的房产虽然增值了，但是你根本就没有卖这套房子，那么我们就不增税。这样在解决很大一个问题，说真的，你挨家挨户征房产税，这个人力要投入多少？而且真的人家工资都不够交税怎么办？

那么对谁征税呢？对交易环节征税，好比说同样就是夫妇人家当时买房子是一百万，现在房子升值到五百万，你增值了四百万，你卖房子的时候一次性把这个房产税收，毕竟你这个房子增值了，而且你把房子卖了，你拿到钱了，那么你把过去几年累计的房产税一次性交掉就好了。

这样相对也比较公平，毕竟你房子价值越高，你交的房产税才越多，你房价要是没怎么涨，那么你当然交的房产税也没有那么多。这算是一个比较不错的考量方案，但是当然如果这样操作的话也有一个问题，就是税源太少，等于百分之九十以上根本不卖房的老百姓他是不需要交房产税的。只有你卖房的时候才要把过去多年累积的房产税交上去，这样地方政府实际上通过房产税收不到多少钱，起不到这个替代土地出让金的作用。

可是反过来讲，你要真的对所有存量房都征税，那也真的那恐怕会引发更大的动荡。所以我觉得这恐怕是为什么房产税这个话题讨论了这么多年，迟迟还没有出台细则的原因。而我们邻邦日本那边京都市政府说，到2026年他们要征收一种新的房产税，叫做空房税或者空置税。我觉得倒是可以给我们进行一些参考，什么叫空房税呢？

京都政府说，这么多年以来在京都打拼的很多年轻人买不起房，甚至租不到房。而另一方面有大量的投资客人家购买了很多住房，除了用于自住之外，还有一些是空置的，甚至有些人可能钱太多，他都懒得出租。这样就导致了一方面有大量房屋被闲置了、浪费了，另一方面有很多人想住房而没有，这无疑又进一步推升了当地的房价和租房的价格。

所以京都政府说，从2026年开始，他们准备收空置税，你这个房子在一段时间之内如果没有人居住的话，那对不起，你就得额外交税。这样会迫使很多持有房屋的人要么把房子卖掉，要么把房子租出去，不管你是卖还是租，都会提供更多的房源出来，继而让当地的房价降下来，租金降下来。

我觉得这还真是一个挺有意思的想法，世界各国有很多政府都征空置税，这个应当是更加公平的。尤其对我国而言，这么多年来我们到底建了多少房子？前不久有个数据说我国目前有六亿栋房屋，农村地区宅基地的空置率高达18%，那么城市地区其实我们就看看周边居民小区晚上的亮灯率就知道了，城市地区的房屋空置率也少不了。毕竟这些年来房价不断升值，有很多人是要购房投资的，有的人买了多处房屋之后是坐等升值的，他觉得租出去太麻烦，而且还要进行装修，进行管理，得不偿失，我还不如就把那个房子浪费在那里，空置在那里，等着升值就得了。

那么有没有可能我们也可以效仿京都市政府，我们也搞这个空置税？空置税有什么好处？这是一种额外的征收，你正常有房子的人自己居住在自己的房子里你是不需要交税的，可是你购置了更多的房子，你形成了资源的浪费，而这个市场上还有很多年轻人刚到这个城市来打拼，租房子价格过高租都租不起，所以我们收空置税收。

空置税不是目的，而是要通过税收的手段把更多的房子给逼出来，让那些房产投资者把房子卖掉或者把房子提供出来，进入到租房市场，把租金给打压下来。我觉得这应该是一个两全其美的方法，要不然你不把房子提供出来，好让地方政府收到更多的税收，要不然你为了不交这个空置税就把房子卖掉，或者把房子租出去，会使得当地的住房市场更加健康。我觉得在房产税还未能真正出台之前，那么空置税我们有没有可能试一试？